فروش ملک مشاع بحث رایج و متداولی در قوانین حقوقی و اجتماع است. مالی که در حالت اشاعه بوده و از حیث قانونی سهم هر شریک معین اما از نظر جغرافیایی ابهام وجود دارد به اموال مشاع معروف هستند. در قانون مدنی نیز ملک مشاع یعنی زمین غیر تقسیمی که بین دو یا چند نفر مشترک است و مالکان مشترک بدون مشخص بودن سهم آن ها در آن ملک مشارکت دارند. قوانین و پرونده‌های ملک مشاع در زیر مجموعه امور حقوقی ملکی بوده و می‌توان هر گونه مشاوره و درخواست قبول پرونده اموال مشاع را با کمک وکیل ملکی پیگیری کرد. بنابراین وکیل نجات علیپور با برخورداری از تجربه بالا در پرونده های ملکی در امور ملکی به افراد درگیر با این پرونده‌ها خدمات خود را ارائه خواهند کرد.
در ماده ۵۷۱ قانون مدنی، شرکت عبارت است از مجموعه تقسیم شده از حقوق مالکین متعدد در یک شی واحد و اگر هر فردی اقدام به فروش ملک مشاع دیگر شرکای خود نماید، متهم به فروش مال غیر خواهد بود. جرم فروش مال مشاع با توجه به ملک و شرایط آن شامل حبس، پرداخت جزای نقدی و همچنین رد مال است. در رای وحدت رویه فروش سهم مشاع شخص جرم نیست اما در صورت زیاده روی در تصرف ملک و اموال مشاع، فرد مجرم بر حسب قانون به حبس از یک تا هفت سال و جزای نقدی متناسب و معادل با مالی که متخلف اقدام به فروش آن کرده، محکوم خواهد شد.
طبق ماده ۸۰۸ قانون مدنی بدون رضایت تمامی شرکا انتقال مال غیر در رابطه با ملک مشاع جرم بوده و باید از این نوع فروش جلوگیری شود. بنابراین هر گونه معامله فروش ملک مشاع قبل از تقسیم مال یا کسب رضایت از همه شرکا غیرمعتبر و مجرمانه است. زیرا بر حسب قانون مدنی فروش مال مشترک باید با اجازه و رضایت تمام مالکین و شرکا انجام شود. هر گاه کسی بخواهد که سهم خود را از ملک مشاع جدا و بفروشد باید به مراجع مالی یعنی دفاتر امور ثبتی، درخواست تقسیم مال و انفصال سهم تقدیم کند.
برای ملک دارای سند نیز باید ابتدا درخواست افزار و تقسیم ملک از همه شرکا به اداره ثبت محل ارسال شود. اگر با توجه به نظرات و بررسی کارشناسان اداره ثبت محل، ملک غیر قابل تقسیم بود گواهی عدم تقسیم و جلوگیری از فروش ملک مشاع صادر خواهد شد. پس از صدور این گواهی برای فروش مال مشاع متقاضی به دادگاه مراجعه و با فروش ملک، مبلغ دریافتی از آن را بین شرکا تقسیم خواهد کرد. اخذ وکالت از تمام شرکا حتی با سهم ناچیز آن‌ها برای فروش ملک الزام بوده و در صورتی که یک نفر هم وکالت ندهد و اقدام به فروش شود، معامله باطل است.
زمین یا ملک تقسیم نشده یا ملکی که چند نفر مالک آن بوده و قدر السهم هر کدام از مالکین و شرکا مشخص نیست به ملک مشاع در قوانین حقوقی معروف است که در این زمینه همواره اختلاف در ملک مشاع وجود دارد. طبق ماده ۵۹۸ قانون مدنی همه شرکا ملک مشاع می‌توانند برای تقسیم مال تقاضا کنند مگر در شرایطی که این تقسیم ممنوع و شرکا به وجه ملزمی ملزم به عدم تقسیم شده است. همچنین بر حسب ماده ۵۹۱ نیز وقتی همه شرکا به تقسیم مال مشترک یا مشاع راضی بودند، تقسیم مال با توجه به رضایت مالکین انجام خواهد شد و در صورت عدم توافق بین شرکا و اختلاف در ملک مشاع، حاکم اجبار به تقسیم خواهد نمود.
این تقسیم نباید به ضرر شرکا باشد و طبق ماده ۵۹۸ بر حسب مال از افزار ملک مشاع، تعدیل و تقسیم رضایتمندانه برای مالکین انجام خواهد شد. برای حل اختلافات مربوط به ملک ثبت شده در دفتر اسناد رسمی جهت افراز ملک مشاع به اداره ثبت محل وقوع ملک می‌توان مراجعه کرد در غیر این صورت و با عدم ثبت سند ملک باید از طریق دادگاه به اختلافات مبنی بر تقسیم سهم ملک مشاع مراجعه شود.
در معاملات ملک مشاع اگر شریک حاضر به فروش ملک نباشد، این نوع معامله غیر نافذ بوده که یعنی رضایت شریک یا شرکا مبنای صحت معامله بوده و به نحوی در این فروش ذینفع محسوب خواهند شد. بنابراین در صورت فروش ملک بدون رضایت و مجوز شریک، معامله نافذ نبوده و قابل فسخ است. از طرفی در شرایط غیرمعمول که شریک حاضر به فروش مال نیست با دو راهکار افراز و تقسیم به تعدیل ملک مشاع طبق قوانین می‌توان اقدام به انتقال مال کرد.
همچنین فروش ملک مشاع ۲ حالت دارد که نخست ممکن است که فرد فروشنده به اندازه سهم خود و با هماهنگی دادگاه اقدام به انتقال مال نماید که این مورد بلا مانع است. دوم، انتقال سهم شریک که جرم انتقال مال مشاع به صورت غیر بوده مگر اینکه سهم مال انتقال دهنده با سهم شریک خود یکسان و اثبات عدم سوء نیت فرد فروشنده ملک اثبات شود.
فروش ملک مشاع توسط یکی از شرکا با وجود عدم توافق و اجازه کتبی و رسمی همه مالکین و شرکای دیگر، جرم است. این جرائم انتقال مال غیر همانطور که قبلاً گفته شد،صحیح نبوده و فقط در شرایط خاصی می‌توان به فروش مال مشاع اقدام نمود. بنابراین دخل و تصرف در مال مشاع اول به رضایت شریک بستگی و با این حالت دارای ارزش حقوقی است. از طرفی اگر مال قابلیت تقسیم و افزار داشت، می‌توان سهم خود را جدا و به دیگری انتقال داد یا شرکای دیگر می‌توانند سهم متقاضی انتقال ملک را خریداری نمایند. در حالت کلی و طبق قانون فروش مال مشاع توسط یکی از شرکا مشکلی ندارد اما نباید این انتقال مال بیشتر از سهم او یا با تصرف در سهام دیگر شرکای ملک همراه گردد.
لحاظ کردن خسارت یا ضمانت اجرایی مالی در قولنامه برای حالت‌های عدم انجام تعهد موجب شده که برخی از مالکین برای فروش ملک مشاع از این روش استفاده کنند. در این نوع از فروش ملک مشاعی اگر به صورت توافق قولنامه‌ای همه شرکا برای فروش ملک رضایت دهند، نیازی به افزار و تقسیمات ملک نبوده و از طریق قولنامه می‌توان ملک مشاع را به فروش رساند. در املاک مشاعی همه شرکا مالک اصلی محسوب شده و در صورت رد درخواست فروش به کمک قولنامه باید از طریق دادگاه و با شرایط افراز اقدام به فروش ملک مشترک نمود.
اگر برای فروش ملک مشاع بتوان سهم هر یک از شرکا را به صورت مساوی و دقیق جدا کرد، از تقسیم افراز استفاده شده که املاک کمی را به این روش می‌توان منفصل کرد. مفروز نیز به معنای جدا شده است که حدود و صاحبان مال مشخص هستند. ملک مفروز طبق قوانین حقوقی ملکی است که بعد از تقسیم آن به چند سهم جداگانه و بین مالکین قابل انتقال به دیگری است. اگر اداره ثبت تشخیص به مفروز بودن ملک دهد، هر شریک فقط می‌تواند که سهم خود را به فروش برساند. بعد از مفروز شدن مال مشاع به عملیات ثبتی نیاز بوده و سپس می‌توان بدون اجازه دیگر شرکا اقدام به فروش نمود. در این نوع فروش مال مشاعی در صورتی که یکی از شرکا بدون اجازه دیگر سهام داران اقدام به فروش سهم خود نماید، مطابق قانون مدنی عمل او معامله فضولی است.
صدور دستور به فروش ملک مشاع تحت تاثیر عوامل زیادی از جمله تعداد شرکا و نوع ملک یا شرایط مالکین قرار دارد. با این وجود ظرف مدت تقریبی ۲ تا ۶ ماه از زمان ثبت دادخواست تا صدور دستور برای فروش مال مشاعی زمان صرف خواهد شد. در دادگاه صالح فروش ملک که همان جای قرارگیری ملک مشاع بوده به کمک وکیل ملکی به راحتی و در زمان کمتر برای فروش ملک مشاع می‌توان اقدام کرد.
نتیجه گیری
وقتی دو یا چند شخص در مالکیت یک ملک سهم دارند به آن ملک مشاعی گفته می‌شود که قوانین و مفاد حقوقی خاص خود را دارد. برای فروش این املاک اشتراکی حتماً باید رضایت تمام مالکین و شرکا وجود داشته باشد در غیر این صورت افزار یا تقسیم سهم شرکا و تعدیل، فروش و انتقال مال بر حسب قوانین مدنی قابل انجام است. نکته مهم در فروش ملک و املاک مشاعی جرم بودن انتقال به غیر این اموال در صورت عدم اجازه و رضایت سایر مالکین و مجازات برای این جرائم است.
در نتیجه وجود وکلای ارومیه به شما در نقل و انتقال و فروش ملک مشاع کمک زیادی خواهد کرد زیرا تجربیات، دانش و تسلط آن‌ها به قوانین ملکی به حل و فصل راحت و سریع آن‌ها منجر خواهد شد. در این مقاله نیز به اینکه آیا فروش ملک مشاع ممکن است؟ و شرایط حقوقی آن پرداخته شد.
۱) برای افراز ملک مشاع باید کجا بریم؟
در صورت ثبت سند به اداره ثبت محل و در غیر این صورت باید به دادگاه صالح محل ملک مراجعه کرد.
۲) برای فروش ملک مشاع باید چگونه اقدام کرد؟
در صورت عدم رضایت همه شرکا، باید به اداره ثبت برای افراز ملک مشاع مراجعه شود تا سهم همه تقسیم شود اما در شرایط تشخیص عدم افراز باید از مراجع قضایی و دادگاه درخواست فروش نمود.
۳) روش‌های تقسیم ملک مشاع کدام است؟
برای فروش ملک مشاع به سه نوع تقسیم افراز، تعدیل و روش رد سهم مال می‌توان اقدام کرد.
