بی شک برای شما نیز رخ داده است که به دنبال فروش ملک و یا خانه ای باشید و دراین میان سوال های بسیاری ذهن شما را درگیر کرده باشند که چگونه می توان ملک خود را با بهترین روش ممکن و درعین حال کمترین ضرر و زیان بفروش رساند. بحث فروش ملک یکی از بحث های کاربردی در حوزه حقوق املاک به شمار می رود که آشنایی لازم در مورد شرایط و نکات مهم در هنگام فروش ملک اهمیت بسیار زیادی دارند.
اگر نکات مربوط به فروش ملک را به درستی رعایت نمایید به‌هیچ‌عنوان ضرر ناشی از معاملات ملک را تجربه نخواهید کرد. جالب است بدانید، بسیاری از اختلافات و پرونده هایی که در دادگستری و شوراهای حل اختلاف مطرح می شوند مربوط به موضوعات ملکی هستند. موضوعاتی که در آن فروشنده ها قصد فروش ملک خود را داشته اما به دلیل عدم آگاهی از شرایط درست آن متحمل ضرر بسیار زیادی شده اند.
درنتیجه می خواهیم در این مقاله شما را با ده نکته مهم در هنگام فروش ملک آشنا سازیم تا بتوانید با اطلاعات مفید قدم در این مسیر بگذارید. در ادامه این مقاله همراه ما باشید تا با تمامی موارد لازم آشنا شویم. وکیل پایه یک دادگستری وکیل نجات علیپور بهترین وکیل ملکی همراه باشید.
تعیین قیمت ملک یکی از مهم ترین مواردی است که باید به آن توجه داشته باشید. اگر به دنبال تخفیف برای مشتری و یا دریافت سود بیشتر از طریق فروش ملک خود هستید. به هیچ عنوان حتی به این دلایل نیز قیمت بالایی برای ملک خود تعیین نکنید، چرا که قیمت بسیار بالا خود می تواند یکی از مهم ترین مواردی باشد که خریدار از خریدن آن منصرف شود.
در این شرایط ممکن است خریدارانی را از دست دهید که به طور جدی به دنبال خرید ملک شما بودند. برخی از افراد نیز به دنبال این هستند تا بتوانند تخفیفی از شما برای خرید خانه بگیرند. توجه داشته باشید که اگر تخفیف بسیار زیاد باشد و یا به یک باره آن را برای خریدار اعمال کنید، می‌تواند این احساس را ایجاد کند که شما به پول ملک نیاز دارید و در این صورت مشتری برای تخفیف بیشتر چانه خواهد زد.
توجه داشته باشید که قیمت ملک مورد نظر نه تنها با توجه به مساحت آن بلکه براساس سال ساخت، نوع مسکونی بودن آن، محله ملک، امکانات داخلی و خارجی آن تعیین می شود. درنتیجه این موضوع را فراموش نکنید تا با توجه به تمامی موارد ذکر شده قیمت خانه را محاسبه کنید.
توجه داشته باشید که هر معامله هزینه هایی برای خود دارد. برای انجام معامله باید هزینه هایی را پرداخت کنید تمامی قراردادها ازجمله قراردادهای ملکی برای انعقاد نیاز به هزینه دارند. به عنوان مثال:
از جمله مواردی هستند که باید در زمان انعقاد قرارداد مدنظر قرار دهید.
یکی دیگر از مهم ترین نکات در هنگام فروش ملک این است که به هیچ عنوان با خریدار خود طرح دوستی نریزید و اجازه ندهید تا باعث برهم زدن معامله گردد. رفتار دوستانه با خریدار باعث می شود او بیش از حد سوء استفاده کرده و به دنبال دریافت تخفیف باشد. بهتر است یک رفتار مؤدبانه و رسمی با خریدار داشته باشید تا خریدار درمورد شما و خانه قضاوت نابجایی نداشته باشد.
زمانی که مشتری به بازدید از خانه شما می آید، بهتر است با احترام کامل با او برخورد کنید. بی شک سرویس بهداشتی خراب و بدبو و یا خانه های کثیف و پراکنده احساس خوبی نخواهند داشت. توجه داشته باشید که آماده سازی خانه برای بازدید خریدار اهمیت بسیار زیادی دارد و هرچقدر احساس آرامش در خانه حاکم باشد به همان اندازه خریدار به دنبال خرید ملک شما خواهد بود.
بهتر است قبل از بازدید خریدار خانه را تمیز و مرتب نگه دارید و در هنگام بازدید او کمی پرده ها را کنار زده و اجازه دهید نور کافی به داخل خانه وارد شود. بهتر است بوی غذا و یا مواد شوینده در ملک پخش نشود. از خوشبوکننده های محیط و یا شمع های معطر استفاده نمایید، درغیراین صورت ملک شما به سختی به فروش می رسد. به هیچ عنوان همراه با خریدار تمامی خانه را نگردید، چرا که حس اضطراب را در خریدار ایجاد کرده و باعث آزار او می شود. بهتر است اجازه دهید خریدار ملک شما را با آرامش ببیند.
تمامی امکانات خانه خود را به خریدار بازگو نمایید، خریدار باید بداند ملک شما تا فروشگاه، مترو و یا حتی دیگر امکانات رفاهی تا چه حد فاصله داشته و تنها به داشتن پارکینگ و یا انباری ملک خود بسنده نکنید. ازسوی دیگر فراموش نکنید که امروزه با افزایش تعداد خودروها داشتن پارکینگ یک ویژگی بسیار اساسی برای ملک بشمار می رود.
بنابراین اگر قصد دارید پارکینگ را جدا از ملک خود به فروش برسانید و یا استفاده دیگری از آن داشته باشید، فراموش نکنید که دراین صورت ملک مورد نظر به سختی به فروش می رود، چرا که امروزه بیشتر خریداران به دنبال استفاده از پارکینگ نیز می باشند. بهتر است ابتدا خانه ای برای خود پیدا کنید. سپس نسبت به فروش خانه خود اقدام نمایید تا بتوانید از مشکلات دیگر در امان بمانید قرارداد.
فروش ملک به صورت عادی و یا رسمی تنظیم می گردد، در قرارداد رسمی ملک با استفاده از یک سند رسمی با حضور طرفین در دفترخانه اسناد تنظیم می‌گردد. اما اسناد عادی در دفتر مشاورین املاک و یا به صورت شخصی بین طرفین امضاء می شوند.
بهتر است با بنگاه های مجوزدار معامله کنید، بنگاه هایی که فاقد پروانه کسب و کار و یا کد رهگیری هستند، کلاهبردار بوده و ممکن است بسیاری از هزینه های شما را نیز از بین ببرند.
یکی از مزایای داشتن کد رهگیری این است که اگر فرد بخواهد یک ملک را به چند نفر مختلف بفروشد، تخلف او آشکارش می شود. از دیگر مزایای آن می‌توان به جلوگیری از معاملات کاذب مسکن اشاره کرد. به هیچ عنوان اسناد و مدارک معتبر خود مانند: شناسنامه، اسناد و مدارک، گذرنامه، مغازه خانه و جواز را به افراد دیگر واگذار نکنید.
اگر هرگونه بازسازی در ملک موردنظر انجام داده‌اید به هیچ عنوان هزینه بازسازی خانه برای شما باز نخواهد گشت. اما با این حال برخی از تغییرات مانند استفاده از یک درب ضد سرقت می تواند، باعث افزایش هزینه خرید یک ملک گردد. از سوی دیگر فراموش نکنید، که به هیچ عنوان قرار نیست، ملک شما به اندازه ملک همسایه بفروش برسد. چراکه خانه ها با توجه به ملاک های مختلف قیمت‌گذاری می شوند.
برای فروش ملک خود می توانید از طریق بسایت های آنلاین نیز اقدام کنید. با استفاده از این روش می توانید ملک خود را درمعرض دید خریداران بیشتری قرار دهید. اما فروش ملک در این روش نیز نیاز به رعایت نکات مهمی داردکه در بخش های بعد به آن اشاره خواهد شد.
اگر به دنبال فروش ملک در وب سایت های آنلاین هستید باید نکات مهمی را رعایت کنید. از جمله نکات مهم عبارتند از:
یکی از نکات مهمی که باعث جلب توجه خریدار می شود، نمای بیرونی و محوطه اطراف خانه است. بهتر است یک عکس با کیفیت از گل ها، چمنکاری گیاهان، مسیر حرکت به سمت خانه، حیاط آن و غیره را در وبسایت آنلاین قرار دهید. یک محوطه بسیار زیبا می تواند، باعث افزایش شانس فروش ملک شما شود.
توجه داشته باشید که ملک خود را در هر وب سایتی منتشر نکنید، بهتر است وب سایت موردنظر اعتبار لازم را داشته باشد. شما می توانید آگهی فروش خود را هم به صورت اینترنتی و هم به صورت روزنامه های آگهی چاپی بفروش برسانید.
داشتن عکس های باکیفیت از خانه یکی از تأثیرگذارترین مواردی است که می تواند باعث افزایش شانس فروش ملک شما گردد. بهتر است از عکس های باکیفیت استفاده کنید.
برای افزایش جلب توجه خریدار می توانید یک ویدیو از خانه تهیه نمایید تا بتوانید به طور کامل تمامی بخش های ملک موردنظر را در آن معرفی نمایید. حتی می توانید این ویدیو را با مشاورین املاک نیز به اشتراک بگذارید.
یکی از مهم ترین مواردی که دراین میان باعث افزایش جلب توجه خریدار می شود، دکوراسیون آشپزخانه و منزل است، بهتر است به هیچ عنوان آشپزخانه و یا محیط منزل را پراکنده نگه ندارید. هرچقدر منزل منظم تر و باسلیقه تر چیده شود، به همان اندازه فروش ملک نیز با شانس بیشتری روبرو خواهد بود.
تا این بخش از مقاله شما را با نکات مهم در هنگام فروش ملک کارشناس ساختیم. اما در این میان باید نکات حقوقی را نیز مد نظر قرار دهید. بهتر است که نکات مهم حقوقی در هنگام خرید و فروش ملک به بررسی سند ملک، بررسی مدارک فروشنده، بررسی طرح های احتمالی شهرداری در محل ملک و رعایت مسائل حقوقی در نوشتن قرارداد تقسیم می شود. هر یک از این موارد جزء مهم ترین نکات حقوقی در مورد املاک هستند.
بسیاری از افراد تنها با استفاده از تحقیقات محلی نسبت به خرید ملک خود اقدام می‌کنند. اما بهتر است بدانید که در هنگام بروز هرگونه مشکلات حقوقی مراجع قانونی تنها موارد قابل اثبات و معتبر را قبول می‌کنند چرا که برای اثبات هر آن چه که گفته اید باید مدارک و اسناد داشته باشید. نظر مالک ها و یا همسایه ها هیچ اهمیتی برای مراجع قانونی ندارد.
بررسی سند ملک، یکی از مهم‌ترین نکات حقوقی است که باید به آن توجه کنید، با بررسی سند ملک می توانید درمورد موقوفی بودن ملک، در رهن بودن آن، ورثه بودن ملک، پیشگیری از فروش مال غیر و به قیمت خریدن این ملک اطلاعات لازم را بدست آورید که در ادامه با هر یک از این موارد آشنایی لازم را خواهیم داشت.
یکی از مهم ترین نکات حقوقی درمورد ملک این است که تفاوت ملک موقوفه با ملک شخصی را بدانید. اگر یک ملک موقوفی را خریداری نمایید شما فقط صاحب بنای آن هستید، چرا که زمین آن متعلق به اداره اوقاف و یا شخص ما وقف کننده می باشد. بنابراین بهتر است پیش از خرید نسبت به وقفی بودن و یا نبودن آن اطلاعات لازم را بدست آورید. توجه داشته باشید که اگر ملک جزء املاک اوقافی باشد بر روی جلد آن این موضوع درج شده است. همچنین در داخل سند ملک موقوفی عبارت شش دانگ اعیان نوشته شده است.
اگر ملک مورد نظر دارای سند تک برگ باشد، می توانید به صفحه نقل و انتقالات مراجعه نموده و از این موضوع اطمینان لازم را بدست آورید. اگر ملک موردنظر دارای سند دفترچه ای باشد، اگر ملک در رهن بانک قرار داده شده باشد، پشت سند آن درج شده است که این ملک در رهن کدام بانک می باشد.
بهتر است بدانید که هیچ گونه اطلاعاتی درمورد ورثه ای بودن ملک وجود ندارد. اما شما می توانید به طور غیرمستقیم از ورثه ای بودن آن مطلع گردید. بدین منظور ابتدا اطلاعات هویتی مالک را بررسی نمایید. اگر مالک در جلسه فروش حضور نداشت سه حالت برای آن وجود دارد.
حالت اول این است که مالک به یک فرد وکالت‌نامه داده است تا به جای او ملک را بفروش برساند. احتمال دارد، مالک فوت کرده و یکی از ورثه های او با در دست داشتن حق فروش به دنباله فروش ملک موردنظر باشد. در حالت سوم نیز، احتمال کلاه برداری برای فروش مال غیر وجود دارد.
برای جلوگیری از هرگونه کلاه برداری درهنگام فروش ملک بهتر است مدارک فروشنده را مورد بررسی قرار دهید. از دیگر مواردی که باید به آن توجه کنید بررسی املاک مصادره ای است.
همان طورکه می‌دانید شهرها در حال تغییر هستند. بسیاری از بزرگراه هایی که امروزه در کلان شهرها مشاهده می‌کنید، زمانی متعلق به مناطق مسکونی بودند. معمولاً خرید و یا سرمایه گذاری باعث تغییر بازار مسکن می شود. برای بررسی طرح های احتمالی شهرداری در محل ملک خریداری شده باید به واحد شهرسازی در شهرداری مراجعه کنید و از آن‌ها بخواهید طرح تفصیلی شهر را در اختیار شما قرار بدهند. با توجه به آن می توانید از تغییرات احتمالی شهرداری در محل ملک موردنظر آگاهی لازم را بدست آورید.
پس از بررسی های حقوقی و ملکی زمان نوشتن مبایعه نامه می باشد که در آن بهتر است به تمامی نکات مهم توجه کنید تا دچار ضرر و زیان نشوید، درهنگام نوشتن قرارداد که با آن قولنامه نیز گفته می‌شود. به نوشتن جزئیات ملک، نوشتن شرایط فسخ به صورت شفاف و کامل، نوشتن کلیه توافقات طرفین در مبایعه نامه و نوشتن شرایط و نحوه پرداخت به صورت دقیق در قولنامه دقت لازم را داشته باشید.
بهتر است قرارداد خود را در بنگاه های معتبر ثبت نمایید، چرا که این نوع بنگاه‌ها علاوه برداشتن جواز کسب و کار از اتحادیه املاک به مسائل حقوقی اشراف کامل دارند. همچنین آگاهی کاملی درمورد منطقه تحت پوشش ملک، کارشناسی ملک و سرمایه گذاری داشته و اطلاعات مفیدی دراین‌میان به دست می‌دهند.
سخن پایانی
خرید و فروش ملک یکی از امورات حقوقی است که به وفور انجام می شود. در این میان توجه ب نکات مهم آن و رعایت تمامی موارد مربوط به شرایط فروش ملک اهمیت به سزایی دارد تا بتوانید از این طریق بهترین معامله را تجربه کرد و کمترین میزان ضرر را متحمل شوید. در این مقاله سعی کردیم شما را با نکات مهم در هنگام فروش ملک آشنا سازیم تا با توجه به اصول درست، نسبت به روش ملک خود اقدام نمایید.
